越南第一大城市胡志明房地产市场基本介绍

写字楼：

根据CBRE的统计，2019年胡志明A级写字楼上半年平均租金达46.7美元/ 平米/月，预计全年租金增长可达3%；B级写字楼租金达25.53美元/平米/月，预计全年租金增长可达2.3%。同时上半年A级写字楼空置率下降至 2.6%，B级写字楼略有回升，达3.4%。但由于全年写字楼加大市场供应， 以及部分B级写字楼提高质量抢夺部分A级写字楼客源，预计全年A/B级写字楼空置率分别在10.6%/6.6%的水平。

零售商场：

根据CBRE的统计，2019年上半年胡志明市零售物业租金中心城区达130.6 美元/平米/月；非中心城区租金达36.1美元/平米/月，空置率中心城区达1.6%，非中心城区则为7.7%。由于2019年零售物业供给的增加，中心与非中心城区空置率预计将上升至17.5%/15.3%，而租金方面预计仍将维持稳定。

住宅：

根据CBRE的数据显示，2018年越南公寓住宅市场增速经历激增到平缓的 过程。2019上半年，胡志明市住宅销售去化率达80%，由于有限的市场供给，一手房销售均价达1,873美元/平米，同比增长20%，2020-2021年预计一手房价上涨幅度将达5%-10%，供给短缺也将带动二手房需求以及房价的增长。

从刚需角度看，在过去的五年中，越南每年稳定2%的人口不断流入核心城市(胡志明与河内)，随着经济的发展，人均可支配收入的提高，中等收入群体的壮大，刚需项目将会获得强有力的支撑。

从投资的角度看，越南房地产投资回报率较高。根据CBRE统计，其客户目前在越南购房的主要目的为投资，购房后用来出租的比例超过60%，而为了增值仅占不到20%。此外，根据Savills统计，2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%，包括6%的资本利得和4%的租金收入；河内市的回报为8%，包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。相关数据显示，目前 越南住宅公寓的平均租金回报率大概在6%~8%，写字楼的租金回报率可达10%~15%，投资回报较有吸引力。

近几年越南房地产住宅市场的火热主要集中在豪宅项目，2018年胡志明与河内均价基本在5,500美元/平米与3,500美元/平米水平，与2018年上海内 环线每平米超10万人民币的均价相比仍有不小差距。在海外买家与本地 富人阶层的推动下，豪宅市场一手房价增速明显高于其他档次项目的房 价涨幅，投资属性更为明显，长期看核心地段稀缺项目将更具有投资价值。

商业地产板块，零售商场等物业虽会受到电商发展的一定冲击，但由于越南较为年轻的人口结构以及快速增长的人均收入，消费升级下也 将带动本地零售物业需求。而写字楼由于经济发展与外商投资的增加， 需求旺盛，未来几年供给也将有所增加，预计租金仍能保持稳定的水平。 总体来看，越南房地产市场核心城市刚需具备增长支撑，投资需求更考 验对于项目以及区位的选择，同时警惕政策与汇率等风险。

胡志明市是越南的一个中央直辖市，行政级别与省相同。自2003年12月， 这座城市划分为19郡和5县。5县面积达1601平方公里，19郡面积达494 平方公里。胡志明都市铁路是目前越南最大的城市轨道交通系统，目前 有两条铁路线路正在施工。于2007年胡志明市人民委员会制定规划。一 号线和二号线先后在2008年与2010年动工，其中一号线将在2020年底通 车，预计每日载客量16万人。

目前胡志明市的发展规划可以参考中国上海市，以西贡河为分界线，划分出了不同的郡。其中第一，三，七郡坐落西边，类似浦西，第二，九郡坐落东边，类似浦东。这也是目前胡志明市房地产投资最受欢迎的几个郡。

其中第一郡是胡志明的市中心也是金融中心，目前房价领跑全市。高楼 大厦随处可见。第三郡则深受外国人喜爱，这里能感受到殖民风格的法式气息，拥有各类咖啡馆和酒吧，生活气息浓郁。第七郡拥有高尔夫球 场，更多绿化率的小区和各式餐厅；更主要的是它远离了市中心的喧嚣， 成功吸引了不少偏好安静的家庭。

第二郡发展速度令人瞠目结舌，学校、 医院、餐厅地铁等各项生活配套正在逐渐完善，仅用了十年就从最贫困的地区之一摇身一变受人追捧。第九郡位置处于南北交通轴线上，近年来也得到了大量投资加速现代化建设，以高科技园区为目标而努力，潜力无限。